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房价跌了,政策暖了,谁来买房?

来源:中国新闻周刊

  扭转市场预期是当务之急

  降息、降首付、减免契税,今年以来,从中央到地方,陆续出台了一系列稳楼市的举措,其力度在不断加大。然而市场不仅未能企稳,反而以出人意料的加速度向下跌,楼市成交、价格、投资额等多个指标持续大幅下降。

  在“房住不炒”的基调下,中国楼市政策调整的空间和底线在哪?

  宽松空间逐步打开

  5月20日,央行宣布降息,5年期以上贷款市场报价利率即LPR由4.6%下调为4.45%,大幅下调15个基点。>>详情《中国5年期以上LPR下调15个基点 创历史最大降幅》

  LPR调整以5个基点为单位,自LPR改革近两年来,5年期以上LPR一次下调15个基点尚属首次,由于5年期以上LPR主要涉及房贷等,这被视作利好楼市的明确信号。

  据贝壳研究院测算,以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例,月供额将从5126元变为5037元,减少89元,总还款额将减少3万元。

  值得关注的是,这是一周之内第二次降息。

  在此前5天即5月15日,央行、银保监会发文,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着当时首套房贷利率下限为4.4%,这并非通过公开下调LPR来降息,实质上是一次针对楼市的定向降息。

  在5月20日的降息之后,目前首套房贷利率下限为4.25%。据贝壳研究院测算,以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例,相比于两次降息之前,月供额将从5126元变为4919元,减少207元,总还款额将减少近7万元。

  贝壳研究院分析认为,这是货币政策对房地产市场的精准扶持,代表决策层稳楼市的实质态度和决心,将降低购房者的成本,大大提振市场信心。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平告诉中国新闻周刊,今年以来,随着中央稳楼市的部署,全国房地产政策宽松空间逐步打开,伴隨中央政府部门政策的调整,地方房地产政策自 2021 年末开始从偏紧的状态逐步转为适度宽松。

  政策宽松调整的力度在不断加大。5月7日,苏州出台楼市新政,新房限制转让时间由3年调整为2年、非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数。5月10日,合肥从放宽社保条件、增加限购套数、解除部分区域限购等方面对楼市政策进行调整。

  5月23日,太原市出台楼市新规,购买首套新建商品住房的,鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行,降低贷款利率;面积在90平方米以下的全额补贴契税,面积在90至143平方米(含)的补贴80%契税;新市民、青年人购买首套新建商品住房的,无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

  当前各地响应中央政策的积极性也在不断提升。机构统计数据显示,自2022年1月至5月,住房需求端宽松政策出台的频次显著增加。前3个月平均每月出台次数接近25次,而4月和5月政策出台更加频繁,其中4月当月地方政策出台次数超过50次。

  一些之前成交较活跃的强二线热点城市也调整了楼市政策。5月17日,杭州市出台新规,落户未满5年的户籍家庭购买二手住房无社保缴纳要求;个人转让家庭唯一住房,增值税征免年限由5年调整到2年;三孩家庭限购的住房套数增加1套等。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向中国新闻周刊表示,在“房住不炒”的基调下,央地多级进行了逆周期的调节。

  不同寻常的大跌

  在至少十年里,中国楼市几乎没有经历过这样的周期性调整。

  国家统计局日前公布,1—4月份,全国商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积33722万平方米,同比下降25.4%。与此同时,全国商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额33248亿元,同比下降32.2%。据此测算,全国商品房及商品住宅成交价分别下降了11%及9%。>>详情《70城新房价格最近6年首次同比下跌,市场信心仍在筑底回升》

  这意味着,全国商品房及商品住宅的销售面积、销售额、成交价三方面的数据都出现了下降。

  即使在楼市低迷的2014年以及因疫情突发而窒息的2020年,楼市也不曾出现这三个指标同步下跌。2020年1—2月份,全国商品房销售面积及销售额大幅下滑39.9%、35.9%,其成交价仍保持小幅上涨。

  而且,与2020年初经历断崖式下滑后迅速反弹不同的是,2022年以来,全国楼市成交一路下滑,其下跌幅度在不断加剧。

  在这波下跌潮中,罕有城市能够避免这一走势。

  作为全国楼市的风向标,今年前4个月北京市商品房销售面积为252.9万平方米,同比下降15.1%;其中,住宅销售面积为185.4万平方米,下降25.9%。与此同时,北京二手房成交16038套,二手住宅成交14239套,同比下滑超30%。

  在强二线城市杭州,中指研究院监测显示,2022年1—4月杭州市新房成交214万平方米,成交规模同比下降66%,处于持续的低迷中。

  从70个大中城市的房价看,据国家统计局公布,4月份,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个,比上月分别增加9个和5个;同比下降城市分别有39个和56个,比上月分别增加10个和9个。

  对此,国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,4月份商品住宅销售价格下降城市个数增加,一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

  “4月市场修复受阻,贝壳50城二手房成交套数环比下降超过20%,房价整体跌幅扩大,下跌城市个数增多”,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中国新闻周刊表示,市场的基本态势之一是预期较弱。

  这一势头在进一步蔓延。数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;其中,住宅投资29527亿元,下降2.1%。

  此外,据央行公布,4月份,在住户贷款中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。

  连平表示,房地产市场呈现全面下行态势,楼市的投资和消费受到抑制,而且由于房地产业关联到建筑建材、耐用消费品等数十个行业,这势必对内需增长带来持续增大的负面压力,并增加经济运行的风险。

  连平认为,不论是从地产业的投资消费规模、还是从关联上下游产业的实际情况看,保持房地产市场平稳发展是当务之急。

  许小乐告诉中国新闻周刊,为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩,当前扭转市场预期是关键。

  仍有进一步发力空间

  事实上,楼市政策的转向早已开始。

  早在2021年三季度末,房地产政策已吹起暖风。2021年9月,央行提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益,这即被市场视作宽松的信号。

  2022 年初以来,北海、南宁、自贡、菏泽等地,分别出台下调首套房贷首付比例和贷款利率、放宽公积金政策、提高公积金贷款额度等政策。

  倪鹏飞告诉中国新闻周刊,当时一度有一种声音,认为从去年下半年之后,特别是四季度放松楼市政策以来,今年一二季度楼市成交同比很可能继续下降,环比或会有一些改善,但从目前公布的数据来看,同环比下降的幅度、走势超出了预期。

  倪鹏飞进一步表示,房地产市场的外部环境在今年出现超出预期的情况,受到新的巨大外部冲击。第一是国内疫情扩散,并且很多发生在一线城市;第二是国际上政治经济的动荡,包括美国宏观政策调整、俄乌军事冲突等。这不仅波及经济民生及实际的房地产市场供求,而且对市场信心恢复和预期转强,也产生了不利影响。

  连平表示,考虑到当前房地产市场面临多重压力,尚处于探底阶段,下一阶段宽松政策仍有进一步的空间。建议未来政策从需求和供给两端,给予市场更大力度的支持,着力释放市场购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  在需求端,进一步提供稳定的信贷支持,适度下调房贷利率;推动更多城市下调房贷首付比例,包括重点二线城市和部分一线城市。“当前国内楼市正处于全面下行阶段,一线城市和二线城市的市场销售也十分冷清,有必要降低首套房的首付比例,以减轻购房者首期支付压力,有效释放合理购房需求。比如对拥有 1 套房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件购房时,可酌情对首付比例适度下调。”

  在供给端,创造宽松的金融环境,缓解房企现金流和债务压力,对资质优良的房企加大直接金融支持。

  事实上,在当前的楼市,部分刚需和改善性需求仍承担着较高的购房成本。以房贷利率为例,对于首套刚需购房者而言,尽管首套房贷利率下限调整为4.25%,但在部分城市,房贷利率会加数十个不等的基点,首套房贷利率在5%左右。

  对此,许小乐表示,展望后市,银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间,用于支持住房需求,进一步带动市场交易增长,加快市场修复。

  倪鹏飞表示,中国住房仍有较大的需求潜力,确保房地产市场稳定也存在诸多有利条件和政策工具。当前,应坚持“房住不炒”不动摇,优化政策,支持多层次的住房需求,稳定房地产市场,化解房地产风险,支持宏观经济基本盘。

  一方面要优化市场调控的政策体系,同时优化土地集中供应和拍卖制度、另外,还需引导市场恢复信心和稳定预期,通过多管齐下来提振市场。

  与此同时,多位专家均指出,对于一线城市的限购政策,目前宜保持谨慎。一方面,调控要坚持“房住不炒”的定位,另一方面,房地产的基本面已发生变化,刺激投资投机需求并不可取。

  日前,国务院召开常务会议,进一步部署稳经济一揽子措施,努力推动经济回归正常轨道、确保运行在合理区间。会议决定,实施6方面33项措施,其中包括因城施策支持刚性和改善性住房需求。这一布局将如何落地,显然备受关注。

  相关报道:

  70城房价同比继续走低、房价下降城市数量增加,如何稳楼市?(新京报)

  5月18日,国家统计局发布的70城房价数据显示,2022年4月份,70个大中城市中,商品住宅销售价格下降城市个数增加,一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

  对此,有业内专家表示,当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,要稳地产稳经济。要通过政策的力量、体制的力量,能够把居民的住房需求潜力释放出来。也有业内分析人士表示,未来楼市企稳取决于疫情防控形势和政策,“期待有更多稳楼市的政策出台”。

  新房销售价格下降的城市数量增加

  从新房市场的涨跌城市数量看,4月70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市数量有47个,比上月增加9个。同比看,新建商品住宅销售价格下降城市数量有39个,比上月增加10个。

  从新房市场的指数看,4月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-0.1%。其中,从环比看,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月扩大0.4个百分点。

  从新房市场的同比看,4月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月回落0.6个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%,降幅比上月扩大0.9个百分点。

  “总体上看,三类城市都呈现了降温态势,其中三线城市压力最大。当前需要对三四线城市积极继续各类购房政策放松,尤其是要在刚需和改善型购房方面给予积极和到位的政策。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出,新房市场的价格出现了2015年12月份以来首次同比下跌的态势,或者说出现了77个月以来首次房价同比下跌的现象,说明房价出现拐点。“房地产市场面临下行较大的压力,要警惕房价跌幅继续扩大。各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进,否则房价指数继续降温,对于后续房地产市场的稳定确实有冲击。”

  “二手住宅出现了连续8个月房价指数环比下跌态势”

  从二手房市场的涨跌城市数量看,4月70个大中城市中,二手住宅销售价格环比下降城市数量有50个,比上月增加5个。同比看,二手住宅销售价格下降城市有56个,比上月增加9个。

  从二手房的价格指数看,4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%,同比涨幅为-1.6%。其中,从4月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看,分别为0.4%、-0.3%和-0.3%。一二三线城市二手房同比涨幅则分别为2.4%、-1.0%和-2.5%。

  “二手住宅出现了连续8个月房价指数环比下跌态势,市场持续降温市场较长,而且同比跌幅也持续扩大。未来二手房市场有进一步下行的压力。”严跃进还指出,和一手房一样,三四线城市二手房的房价表现总体最弱,下行压力最大。建议后续以政策来激活购房需求,防范市场继续下跌。

  值得注意的是,当前一些地方出台了类似增值税政策调整、取消或放松限售、定向对二手房放松限购等政策,加大对二手房的政策支持力度。“这些政策在客观上可以防范二手房市场的进一步降温,对于二手房市场的回暖有积极作用,但还需要时间。”严跃进说。

  “要稳地产稳经济”

  除了房价下调城市增加、房价下调幅度加大,4月房地产开发投资和销售数据亦不容乐观,房地产市场下行压力较大。

  据国家统计局发布的数据显示,1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%。1—4月份商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。“拆分单月数据可以看到,4月单月销售面积销售额,同比均出现了非常明显的下调。是5年来市场最低值,成交额同比下调超过46%。”中原地产首席分析师张大伟说。

  与此同时,稳楼市的政策频繁发布。比如,5月15日,央行、银保监会联合发布通知,明确指出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(即“LPR”)减20个基点。据中原地产统计,截至日前,2022年房地产调控政策次数已经超过280次,刷新历史记录,政策基本以救市稳市场为主。

  “当前房地产市场不景气,房地产必须升温保增长,再继续‘冷’下去,对房地产行业和整个经济可能都存在很大的风险,要稳地产稳经济。”全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近日在博智宏观论坛的月度研讨会上表示。

  那么,如何稳地产稳经济?

  顾云昌表示,要充分释放居民住房需求的潜力。“现在居民的住房需求还有没有潜力?我觉得还是有的。第一,城市化率从65%到75%,这里面有10%的提升空间,将有1.4亿甚至更多的人要进入城市,这是一个巨大的增量。在这个增量当中,中产阶级的改善性需求、中高阶层的享受发展需求、中低收入的保障性需求这三个层次的需求都很强烈。第二个需求是,一二线城市的保障房、租赁房中低端的需求,以及三四线城市农民进城需求。为什么小县城还是有需求呢?主要是农民进城需求。第三个需求是,各类产业地产发展需求。在整个房地产当中,1/3的投资(大约30%的投资)是非住宅,非住宅的投资在未来仍有很大的发展基础。”顾云昌说,如何通过政策的力量、体制的力量,能够把居民的住房需求潜力释放出来,是一个问题。

  “不管怎么说,城市要更新,还要改造,这里面还有很大的空间。因此,房地产市场还是有发展空间的,而且未来十几年发展空间还很大。”顾云昌说。

  从长期看,要把居民的住房需求潜力释放出来,那么,从短期看,如何稳楼市?对此,张大伟表示,4月楼市再次下调的原因主要有两个——一个是疫情的影响;一个原因是有力度的调控政策并不多,对于市场的影响也较微弱。“未来楼市企稳,要看疫情防控的形势,同时也期待有更多稳楼市的政策出台。”张大伟说。

  新京报贝壳财经记者 侯润芳